Il principio dal quale sono partito nel pensare alle Quantità Edificatorie e nel redigere il conseguente Regolamento, e che mi ha obbligato ad un cambiamento epistemologico, è che la quantità edificatoria, come il suolo, non sono più quantità infinite, ma finite. Quindi scarse. Diventano in parte dei beni economici, in sostanza.

Il Comune ha pianificato, con il PRG vigente, una certa quantità di superficie da urbanizzare ed una certa quantità di edificazione. Queste quantità non potranno essere, in sede di successivo PRG, aumentate “a piacere”, ma solo nei limiti fissati dal PUT e poi dal PTCP. Si tratta allora di considerare queste due quantità come un piccolo “tesoretto”, in modo che il Comune le possa utilizzare per politiche allocative di tipo premiale o compensativo.

Il Registro che ho voluto proporre e che rappresenta un primo tentativo (sempre perfettibile, dunque), cerca di integrare il Regolamento ex art. 12 LR 12/2013, che prevede solo le quantità edificatorie ATTRIBUITE dal Comune ex-novo, con quelle derivanti da pianificazione pregressa. C’è da dire che quest’integrazione mi sembra la logica conseguenza del bilancio urbanistico, di cui costituisce anche un complemento. Il Registro non contempla quindi solo le quantità attribuite dal Comune, ma traccia e aggiorna le dinamiche relative all’edificazione sul territorio. La differenza tra il Regolamento ex LR 12/2013 e quello che propongo è appunto solo questa: che le capacità edificatorie del Comune possono derivare, oltre che dalla possibilità autoritativa di attribuire le stesse (generandole ex-novo, quindi), anche dalla possibilità di recupero di Quantità Edificatorie a cui il cittadino intende rinunciare.

E’ forse il caso di dire che questo Regolamento prevede Quantità Edificatorie “in volo”, come spesso si sente dire. Mi rendo conto della difficoltà, anche culturale (oltre che operativa), di gestire la novità. Bisogna anche, tuttavia, riconoscere che le Quantità Edificatorie che il Comune attribuisce per premialità e compensazione, sono in uno stadio addirittura preliminare rispetto al “volo”: devono essere infatti generate dal nulla. Generate, cioè, da una semplice decisione amministrativa. E quindi sono anch’esse in volo, in definitiva. D’altra parte non vedo molto il senso di Quantità Edificatorie che non possano andare in volo. Se infatti le QE devono avere individuate, da subito e simultaneamente, sia l’area di decollo che quella di atterraggio, ebbene questa operazione l’abbiamo sempre fatta: si tratta infatti di una normale variante puntuale al PRG, in compensazione delle capacità edificatorie (tralasciamo per ora il ragionamento sul consumo di suolo).

L’istituto della cessione di cubatura ed i vincoli di asservimento del terreno agricolo (seppure giuridicamente diversi), hanno già trattato Quantità Edificatorie “in volo”. Forse non interpreto bene (lo dico con sincerità ed umiltà), ma nella legge umbra non vedo dove sia la ventilata espressa preclusione alle quantità “in volo”. L’art. 10 prevede che le quantità edificatorie siano utilizzabili in loco o a distanza negli ambiti previsti dal PRG. Non stabilendo un termine, né una propedeuticità (prima questo, poi quello), mi pare evidente che il fattore tempo sia da mettere in conto, tra la fase di attribuzione e quella di utilizzazione. Infine l’aspetto della possibilità di negoziare dette Quantità (art. 10 co. 2), mi sembra incisivo. Se collego dunque i due commi, mi pare che “il volo” sia possibile, se non necessario. Non si vedrebbe tra l’altro l’utilità del commercio delle sole Quantità Edificatorie se tali quantità non potessero mai essere scisse dalle proprietà catastalmente identificate. Il mercato, a quel punto, si ricondurrebbe al più noto mercato della proprietà immobiliare. Per quanto mi riguarda il ragionamento sui Diritti Edificatori ha significato solo se si lega ad una certa libertà attraverso la quale creare le condizioni per un nuovo disegno di Piano.

A mio avviso finché le Quantità Edificatorie non atterrano, a seguito di una variante urbanistica, o in base ad un PRG costruito con aree accipienti, esse non dovrebbero preoccupare l’amministrazione.

Certo, con la possibilità di commercializzare le Quantità Edificatorie, la complessità del sistema impositivo aumenta, per il cittadino, ma questo prescinde dal fatto che si tratti di Quantità Edificatorie attribuite per premialità e compensazione, o da Quantità derivanti dal “tesoretto” comunale.

In sintesi, nel Regolamento che propongo, il privato che ha una certa capacità edificatoria impressa dal PRG, può decidere di:

* rinunciare del tutto alla propria capacità edificatoria

* trasferire la propria capacità edificatoria ad un altro soggetto (possibilità ora ribadita dall’innovato art. 2643 del Codice Civile), in tutto o in parte

* rinunciare solamente alla possibilità insediativa mantenendo per sé la capacità edificatoria

Il registro tiene conto di queste possibilità.

Nel primo caso, laddove cioè il cittadino voglia disfarsi della propria capacità edificatoria, questa torna nella disponibilità del Comune, che può accumulare così una quantità di capacità edificatoria, da usare poi per politiche incentivanti, compensative o perequative, in aggiunta a quelle che la legge urbanistica regionale già consente. In questo caso il registro tiene nota della richiesta del privato e, una volta perfezionata la variante urbanistica, riporta gli estremi della deliberazione. La variante è necessaria perché l’area deve ovviamente diventare inedificabile. La capacità edificatoria viene iscritta tra le disponibilità del Comune.

Nel secondo caso, il Registro tiene conto del trasferimento delle Quantità Edificatorie e riporta gli estremi dell’atto notarile con cui sono state trasferite le stesse Quantità Edificatorie.

Nel terzo caso, il Registro tiene conto della volontà del privato di rinunciare alla possibilità di localizzare sul proprio fondo la capacità edificatoria, mantenendo per sé la Quantità edificatoria. Anche in questo caso ciò avviene successivamente al perfezionarsi della variante urbanistica, con cui il fondo del privato viene riclassificato come Verde Privato o similare (una destinazione di zona ove cioè non sia consentito edificare).

Rispetto alle esperienze della altre regioni italiane, il modello umbro appare un po’ più complesso, poiché tiene conto della possibilità di avere incentivi anche attraverso cambi d’uso (artt. 5 e 6)

Per consentire questo tipo di operazioni  è stato introdotto il Coefficiente Perequativo (correttivo), che consente all’amministrazione, di volta in volta, di modulare le operazioni più significative sul territorio.  All’amministrazione non è precluso, invero, stabilire una volta per tutte detto coefficiente, anche se ovviamente, la individuazione del coefficiente unico è operazione più difficile e più delicata. Poiché nel governo del territorio si avranno sempre più moduli consensuali (convenzioni urbanistiche, accordi ex art. 11 L. 241/1990), reputo che il coefficiente correttivo possa essere individuato più efficacemente di volta in volta.

E’ evidente che la gestione delle Quantità Edificatorie presuppone un Piano Regolatore forse diverso da quello a cui siamo abituati: un Piano forse più debole, in grado di “plasticizzarsi”. Un Piano che può restare articolato su due livelli, con un primo molto rigido e serrato, destinato a tutelare i valori più forti del territorio, ma con un secondo molto più morbido e adattabile.

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Architetto. Esploratore.

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