OSSERVAZIONI SULLA LEGGE 27/2010

PIANO CASA O CASA SENZA PIANO?

O legge SUPERBOZZO

                                                                                             terza edizione

Il presente scritto fa seguito alla prima edizione relativa all’esame della legge 13/2009 sul piano casa recentemente modificata.

Osservando l’attuale Legge Regionale 27/2010 viene spontaneo chiedere se sia una legge del PIANO CASA oppure la legge della CASA SENZA PIANO.

In urbanistica per norma l’edificazione dovrebbe discendere da previsioni di un PRG e da un piano attuativo che disciplini puntualmente i limiti volumetrici delle costruzioni e la razionalità della dotazione degli standard necessari per una civile e normale convivenza tra gli abitanti come ad esempio, gli spazi del verde pubblico, i parcheggi pubblici, la viabilità del quartiere, i vari servizi insomma tutto quello che l’urbanistica indica opere di urbanizzazione primaria.

E’ fuor di dubbio che un incremento delle volumetrie (o SUC che sia), senza alcuna disciplina attuativa ma effettuata a “macchia di leopardo” andrà ad incidere negativamente anche sulle dotazioni delle urbanizzazioni secondarie che un corretto strumento urbanistico dovrebbe prevedere e dotare le zone interessate dall’edificazione.

L’attuale legge dà la possibilità di beneficiare degli incrementi anche le costruzioni in zona agricola, ma dimentica che il corretto uso del suolo agricolo, normalmente inteso come zona produttiva e deputata al soddisfacimento dei bisogni del “coltivatore”, non può ospitare, senza un’accorta analisi del fabbisogno ed un puntuale censimento di tutto il costruito in modo incongruo ed indiscriminato  trasformismi di accessori di dubbia provenienza e classificati all’occorrenza come ex abitazione

Di solito questa operazione viene giustificata come il miglioramento della funzionalità degli spazi abitativi, produttivi e pertinenziali degli edifici esistenti, assicurando, nello stesso tempo, il conseguimento di più elevati livelli di sicurezza, di efficienza energetica e di qualità architettonica”

Da parte di molti comuni sono scaturite fantasiose “interpretazioni dell’art.35 LR 11/2005 permettendo demolizioni di ruderi di incerta destinazione  residenziale poi  trasformati in “ville” o in case mono  o bifamiliare incentivando in un certo senso anche una certa “speculazione”.

L’attuale piano casa viene “impinguato”anche da varie premialità.

Le premialità e gli incrementi previsti dalla legge che potrebbero suonare come un “abuso consentito”, non ritengo, come architetto che un fabbricato definito nel volume e nella sua caratterizzazione formale possa ammettere “un bozzo” ed ora con le premialità un “super bozzo”di nuovi volumi e che poi il fabbricato medesimo sia ossequioso con l’attuale disciplina delle zone sismiche, alquanto rigorosa per l’esistente, con l’ambiente e con la qualità architettonica sbandierato dalla legge regionale che si commenta.

Gli aumenti consentiti non tendono ad ossequiare gli standard urbanistici (parcheggi, verde pubblico, viabilità ecc) della zona probabilmente satura.

Gli interventi in linea di massima sono orientati in zone periferiche, in zone omogenee “B” in parte derivanti da vecchie lottizzazioni di zone “C” ormai saturein zone forse dove si è costruito anche in maniera selvaggia in mancanza di una legislazione edilizia efficiente, probabilmente prima della legge tampone n° 765 del 6 agosto 1967, proposta da Mancini con l’intento di introdurre nella normativa in vigore una serie di disposizioni all’avanguardia quali la repressione all’abusivismo, l’obbligatorietà dei piani urbanistici e gli standard edilizi.

Il Piano Casa, secondo la filosofia è nato per dare a chi ha una casa e, nel frattempo, ha ampliato la famiglia perché i figli si sono sposati e hanno dei nipotini la possibilità di aggiungere una stanza, due stanze o dei bagni con servizi annessi alla villa esistente. Ho detto “villa” perché vengono beneficiati i fabbricati mono o bifamiliari e questo per promuovere il rilancio dell’edilizia per dare una risposta alla crisi economica con la creazione di nuovi posti di lavoro.
E’ anche vero che il Piano Casa prevede pure un ampliamento del proprio appartamento ricadente in un edificio plurifamiliare ed ovviamente reso possibile con l’autorizzazione del condominio.
Tuttavia non va trascurata la circostanza della “rissosità” delle riunioni condominiali quindi non penso sia facile ottenere per qualcuno l’ampliamento della propria abitazione.
Non sono previsti tuttavia, dalla legge regionale dell’Umbria, sconti sui contributi concessori ed ora con la nuova legge è anche soppresso una sorta di calmiere od obbligo di locazione ai non proprietari.
A mio avviso piuttosto  che favorire una politica di un incremento indifferenziato come è appunto indicato dalla legge del Piano Casa a “macchia di leopardo”ritengo che dovesse essere promosso un grande piano di demolizione di edifici obsoleti (e, nella maggior parte dei casi, brutti), soprattutto nelle periferie, per incoraggiare – anche con densificazioni piuttosto con incrementi – una ricostruzione condotta con criteri di qualità architettonica ed energetica che senza alcun dubbio può rappresentare una grande opportunità per il nostro territorio.

Un’opportunità non solo dal punto di vista del miglioramento delle prestazioni energetiche, statiche, impiantistiche del costruito ma anche per una crescita complessiva della qualità degli spazi di vita delle nostre città.

Era necessaria un’azione legislativa volta a  legare, sempre ed in modo inequivocabile,  incentivi e premialità non solo all’innovazione tecnologica legata al risparmio energetico, ma soprattutto alla qualità progettuale complessiva degli interventi in ambiti predefiniti e non a “macchia di leopardo”.

La vera scommessa del piano casa sta nella sua capacità di innestare processi di riqualificazione delle città, evitando azioni di speculazione incontrollata.

Sarebbe stato positivo il favorire l’incremento della densità urbana in zone edificate con riferimento a standard obsoleti, privi di vere centralità, di compresenze funzionali e di servizio, quindi essere promossi interventi che proponevano non solo la demolizione e ricostruzione degli edifici, ma programmi di riqualificazione di spazi aperti, di giardini, di strade, di piazze per ridare qualità ai nostri quartieri periferici e soprattutto anonimi.

Indubbiamente si avrebbe dovuto favorire al massimo meccanismi di finanziamento misto pubblico-privato in grado di mobilitare risorse economiche significative.

Il Piano casa anche con le modifiche apportate, va invece a favorire i proprietari di ville o similari preoccupandosi soltanto di aumenti di volume anche se con accenti rivolti al risparmio energetico.

Trascura tuttavia la vivibilità dell’ambiente in cui ricadono inteso come luogo sereno per l’abitare confortato da standard idonei e sufficienti quali strade, parcheggi, verde pubblico e servizi di quartiere, impianti a loro servizio quali acquedotti, fognature e quant’altro.

C’è da chiedersi a chi faranno carico questi servizi da adeguare al fabbisogno aumentato dal maggior numero  degli abitanti insediati.

Il tutto poi va coniugato con procedure veloci con la dotazione di regole certe e chiare. Oggi abbiamo un corpus di leggi, norme, regolamenti legati all’edilizia che rendono tutto estremamente farraginoso e difficilmente interpretabile in modo univoco. Si sovrappongono e spesso si contraddicono norme urbanistiche, igienico-sanitarie, di sicurezza, statiche, impiantistiche ecc. Per mettere in condizione un progettista di giurare una perizia sulla regolarità normativa di un intervento è necessario, quindi, una riorganizzazione ed un’omogeneizzazione complessiva delle regole che restituisca chiarezza e correttezza al rapporto tra norma e progetto.

Va benissimo eliminare uffici tecnici e commissioni edilizie con compiti di verifica preventiva delle congruenze normative: architetti ed ingegneri possono assumere un ruolo di notai, certificare il rispetto delle norme tecniche, igieniche e di ogni tipo. Ma la città non è una sommatoria di edifici che hanno rispettato le norme, resta pur sempre il nodo della qualità dell’ambiente, del paesaggio, dello spazio urbano, delle dotazioni di spazi urbani di qualità, della congruenza con attrezzature e servizi dell’opportunità di introdurre anche squilibri nei processi di trasformazione se accendono processi successivi. In altre parole di come la collettività riesca ad assicurare un interesse generale in singoli interventi.

CONSIDERAZIONI FINALI

Il Piano casa come è noto è stato elaborato per rilanciare l’economia.

Viene in mente il “piano Fanfani” che all’epoca ebbe successo, tuttavia va fatto un distinguo che l’Italia di oggi non è quella degli anni del dopoguerra, inoltre il “piano Fanfani” era anche un piano finanziario per la costruzione di case di edilizia economica e popolare. Insomma tutta un’altra cosa, talmente diversa che sembra usurpato lo stesso titolo di piano.

Il Piano casa in Umbria come è dato da leggere è rivolto non allo snellimento delle procedure quanto invece all’aumento delle cubature del costruito anche in parziale deroga ai piani vigenti. Questo dovrebbe essere la norma che “mette il turbo” nel settore edilizio a costo zero.

Nonostante che l’incremento sia “allettanti” sulla carta a mio avviso non sono prevedibili i miracolosi risultati che il Piano Casa, e questo anche con le attuali modificazioni apportate al primo disegno di legge.

Intanto, per quanto inventivi possano essere architetti e ingegneri, nei condomini e questo sia nelle aree produttive che in quelle residenziali, in quanto per lo più appartenenti a molti proprietari, sarà difficilissima l’applicazione di questa possibilità di coinvolgimento.
Non va trascurata la circostanza della “rissosità” delle riunioni condominiali quindi non penso sia facile ottenere per qualcuno l’ampliamento della propria abitazione o della propria fabbrica né concertare la proposizione di Piani attuativi da parte dei soli privati.

Qualche vantaggio possono ottenerlo gli abitanti di case unifamiliari, ma, nonostante il “diffuso” le famiglie che abitano in case unifamiliari non sono un’alta percentuale. Nelle zone di villeggiatura forse ciò avverrà con più frequenza, con risultati dannosi sul piano della vivibilità collettiva, del decoro urbano e della salvaguardia del paesaggio.

Detto tutto questo va sottolineato che non pare sia presente una fase in cui le famiglie sembrano disposte ad effettuare investimenti.

Sarebbe a mio avviso utile un piano finanziario per la costruzione di case di edilizia economica per una quota di domanda assolutamente non compatibile con gli attuali prezzi di mercato (anche degli affitti). Ma di questo non si occupa la legge, si pensa ai proprietari di ville.

A mio avviso il Piano Casa seppellirà per sempre i principi e le regole dell’urbanistica che hanno sempre avuto il fine di mediare l’interesse privato e l’interesse pubblico e spegnerà definitivamente la speranza di riqualificare città e aree metropolitane, di salvaguardare il paesaggio, di recuperare i centri storici e le periferie pubbliche: di prevedere in sintesi lo sviluppo sostenibile e la modernizzazione del paese in armonia con l’identità storica e culturale della nostra regione.  Emerge a mio avviso una visione miope, arretrata, privatistica e anarcoide dell’attività edilizia, emerge un’assoluta mancanza di considerazione del rapporto tra abitanti, attrezzature, servizi e sistemi insediativi. Infatti, uno dei principi cardine della pianificazione urbanistica è la regola che ad ogni abitante insediato debba corrispondere uno standard di attrezzature pubbliche: scuole, verde parcheggi, attrezzature comuni. Così come se si impianta o si ingrandisce un’attività produttiva (industria o centro commerciale) deve essere prevista una quantità adeguata di parcheggi e ritengo di difficile attuazione il concorso di più soggetti a promuovere un piano attuativo con recepimento di nuovi servizi (Dove? A carico di chi?  Poi cosa faranno le aziende nel mentre dei lavori , chiudono, licenziano?.

A mio modesto avviso emerge una candida ignoranza di queste regole elementari, che andrebbero applicate per gestire la complessità e l’equilibrio delle strutture territoriali e urbane, ritenute invece aree trasformabili a proprio piacimento.

Il provvedimento, finalizzato a rilanciare l’attività edilizia, propone, infatti, che, in deroga agli strumenti urbanistici, ognuno possa ampliare il volume della propria abitazione e nel caso di edifici non residenziali (fabbriche, capannoni industriali, ) si prevede invece l’aumento del 30% della superficie oltre le percentuali di premialità.

Nel caso di demolizione e ricostruzione gli aumenti di volumetria e di superficie possono essere aumentate a  condizione che siano utilizzate tecniche costruttive di bioedilizia o di fonti di energia rinnovabile o di risparmio delle risorse idriche e potabili” e questo nell’indecenza più totale di aver posto una foglia di fico in direzione della sostenibilità.

Gli aumenti di volumetria sono stati finora consentiti negli strumenti urbanistici tradizionali, a certe condizioni. La novità rovinosa e inaccettabile è che tutto questo sia possibile in deroga ai piani regolatori comunali, sulla base di esigenze solo privatistiche, al di fuori da qualunque controllo pubblico.

Lo scenario prevedibile è quello di una crescita di bubboni ed escrescenze verticali e orizzontali, in tutto l’edificato, costituito prevalentemente dagli agglomerati di case unifamiliari (lottizzazioni di ville e villette), spesso costruite a ridosso le une dalle altre, intervallate da spazi liberi di dimensioni minime. L’ingrandimento dell’abitazione o della fabbrichetta potrà piacere ai molti che potranno sostenere i relativi costi, ma potrebbe dispiacere ai vicini e ai confinanti. Per non dire del conseguente sottodimensionamento delle attrezzature di pertinenza, come il verde e i parcheggi.
Per quanto riguarda i condomini, lo scenario è invece quello della chiusura indiscriminata di terrazze e balconi, con i materiali più diversi (tra cui primeggerà l’alluminio anodizzato a basso costo) secondo il modello delle metropoli del terzo mondo.

Ma con un po’ di fantasia, che non manca ad alcuni architetti, si potrebbero incastrare anche nei piani alti (come si faceva prima per realizzare servizi igienici e cucine nelle case medioevali) volumi a sbalzo, aggiungere ramificazioni coralline, innalzare selve di torrini.

Per quanto riguarda la demolizione e la ricostruzione con ampliamento, nel caso degli edifici condominiali o attività produttive l’ipotesi sembra poco praticabile, sia per i costi, sia per la presenza di abitanti e delle attività in essere che non saprebbero dove andare durante i lavori. Certo, nel caso di edifici residenziali abitati in affitto, la proprietà potrebbe decidere di mandare via gli inquilini e avere mani libere per demolire e ingrandire. La cacciata degli inquilini che già è avvenuta con la vendita del patrimonio residenziale pubblico di proprietà degli enti e che avviene in alcuni centri storici, che presentano processi di valorizzazione immobiliare, aggraverebbe il disagio abitativo delle fasce sociali più deboli.

Si tratta insomma di misure a favore di un segmento sociale, economicamente dotato, in grado di migliorare (si fa per dire) la propria condizione abitativa, la propria attività produttiva. Ma certo non si tratta di dare la casa a chi non ce l’ha.
La nostra Regione avrebbe bisogno di ben altro:

innovazione e infrastrutturazione delle città e delle aree metropolitane, reti efficienti di trasporto pubblico, recupero e riqualificazione dei centri storici e delle periferie pubbliche, tutela attiva del paesaggio e del territorio storico, coesione e integrazione sociale attraverso serie politiche di social housing.

Il Piano Casa è stato definito da molti urbanisti un condono ex ante: infatti, il ruolo che avranno i Comuni in tutta Italia sarà quello di tentare di redigere dei veri e propri piani di “risanamento” alle azioni di trasformazione già effettuate per allora senza un quadro di riferimento chiaro in forza dei provvedimenti proposti, in un’impossibile e perversa missione di inseguimento delle trasformazioni che mortifica i migliori sforzi degli urbanisti e architetti italiani di offrire altre possibilità e altri scenari al nostro territorio già così incredibilmente compromesso.

Ecco, quindi, che propendo per etichettare la legge sul piano casa  come una “CASA SENZA PIANO.

Marzo 2011

* Ospito qui volentieri un pezzo di Glauco Provani, architetto, Presidente dell’Ordine degli Architetti di Terni.

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About the Author bmbarch

Architetto. Esploratore.

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